Die Zin­sen für Immo­bi­li­en­kre­di­te sind auf ein neu­es Jah­res­hoch geklettert.

„Ange­trie­ben von der Infla­ti­on, der gestraff­ten Geld­po­li­tik und den hohen Ren­di­ten für deut­sche Staats­an­lei­hen haben die Zin­sen für zehn­jäh­ri­ge Dar­le­hen Ende Sep­tem­ber die 3,5‑Prozent-Marke bereits über­schrit­ten“, sagt Mir­jam Mohr, Vor­stän­din Pri­vat­kun­den­ge­schäft der Inter­hyp AG, Deutsch­lands größ­tem Ver­mitt­ler pri­va­ter Bau­fi­nan­zie­run­gen. Aktu­ell lie­gen die Zin­sen für Kre­di­te mit zehn­jäh­ri­ger Zins­bin­dung bei 3,8 Pro­zent. Auch wenn es nach dem star­ken Anstieg zu tem­po­rä­ren Schwan­kun­gen und Kon­di­ti­ons­rück­gän­gen kom­men kön­ne – eine Trend­um­kehr ist laut Inter­hyp aktu­ell unwahr­schein­lich. Denn trotz der Kon­junk­tur­ein­trü­bung wol­len die Noten­ban­ken ein hohes Tem­po bei den Zins­an­he­bun­gen im Herbst und Win­ter bei­be­hal­ten. „Auch wenn die erwar­te­ten Leit­zins­er­hö­hun­gen zum Teil bereits ein­ge­preist sind, müs­sen Immo­bi­li­en­käu­fer wei­ter mit leicht höhe­ren Bau­zin­sen rech­nen“, erklärt Mir­jam Mohr. „Schwan­kun­gen nach unten sind aber mög­lich. Zudem wer­den Kon­di­ti­ons­an­pas­sun­gen von den Ban­ken oft unter­schied­lich schnell ein­ge­preist, daher lohnt der Ange­bots­ver­gleich im vola­ti­len Umfeld beson­ders.“ Auch die Exper­tin­nen und Exper­ten im Inter­hyp-Bau­zins-Trend­ba­ro­me­ter sehen auf Halb­jah­res- bis Jah­res­sicht eher stei­gen­de Zin­sen. Bis Jah­res­en­de geht die Mehr­heit von Bau­zin­sen um rund 4 Pro­zent aus.

Zehn­jäh­ri­ge Immo­bi­li­en­dar­le­hen kos­ten laut Inter­hyp mit über 3,5 Pro­zent heu­te mehr als drei­mal so viel wie vor exakt einem Jahr, als im Schnitt ein Pro­zent fäl­lig waren. „Das ist ein gro­ßer Zins­an­stieg inner­halb einer rela­tiv kur­zen Zeit“, sagt Mir­jam Mohr. Um das der­zei­ti­ge Zins­ni­veau ein­zu­ord­nen, emp­feh­le sich aber auch der Blick in die Ver­gan­gen­heit, so die Exper­tin: „Vor gut zehn Jah­ren waren eben­falls Zin­sen für zehn­jäh­ri­ge Immo­bi­li­en­kre­di­te zwi­schen drei und vier Pro­zent üblich, vor 15 Jah­ren rund fünf Pro­zent.“ Aller­dings waren auch die Immo­bi­li­en­prei­se und damit die erfor­der­li­chen Dar­le­hens­sum­men noch niedriger.

Die auf den Infla­ti­ons­rück­gang aus­ge­rich­te­te Geld­po­li­tik der wich­tigs­ten Zen­tral­ban­ken bestimmt im Herbst anhal­tend die Ent­wick­lung beim Bau­geld. Nach­dem die Euro­päi­sche Zen­tral­bank (EZB) den Leit­zins in die­sem Jahr in zwei Schrit­ten von null auf 1,25 Pro­zent ange­ho­ben hat, könn­te Ende Okto­ber die nächs­te deut­li­che Zins­an­he­bung fol­gen. Auch die ame­ri­ka­ni­sche Noten­bank Fed will trotz der nega­ti­ven Aus­wir­kun­gen auf die Kon­junk­tur die Geld­po­li­tik wei­ter straf­fen und den Leit­zins anhe­ben. Mir­jam Mohr: „Ange­sichts der teil­wei­se zwei­stel­li­gen Infla­ti­ons­ra­ten müs­sen die Noten­ban­ker ihren Spiel­raum wei­ter aus­schöp­fen. Da die Kon­junk­tur jedoch belas­tet wird, sind dem Zins­ni­veau Gren­zen gesetzt. Das soll­te die Bau­zin­sen trotz des bestehen­den Auf­wärts­po­ten­zi­als im Zaum halten.“

Ange­bo­te ein­ho­len, Vor­aus­be­ra­tun­gen nutzen

Inter­hyp rät Immo­bi­li­en­in­ter­es­sen­ten ange­sichts der Zins­sät­ze von 3,5 Pro­zent und mehr, den Finan­zie­rungs­zeit­punkt zu opti­mie­ren und stets güns­ti­ge­re Finan­zie­rungs­al­ter­na­ti­ven zu prüfen.

Ein wei­te­rer Tipp im der­zei­ti­gen Markt sind Vor­aus­be­ra­tun­gen. Eine Vor­aus­be­ra­tung eröff­net Kre­dit­neh­mern eine ers­te Ein­schät­zung über ihre finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten, was die Ver­hand­lungs­po­si­ti­on gegen­über Immo­bi­li­en­ver­käu­fern stärkt. Zudem kön­nen Inter­es­sen­ten auf die­se Wei­se die Finan­zie­rung vor­be­rei­ten, indem sie ver­schie­de­ne Unter­la­gen und Doku­men­te ein­rei­chen, die für einen Abschluss ohne­hin not­wen­dig sind. „Wird es kon­kret, las­sen sich Immo­bi­li­en­kauf und Kre­dit­zu­sa­ge beschleu­ni­gen“, sagt Mir­jam Mohr.

Ver­schie­de­ne Til­gungs­hö­hen prüfen

Unab­hän­gig vom Ange­bots­ver­gleich und der Finan­zie­rungs­vor­be­rei­tung rät Inter­hyp Inter­es­sen­tin­nen und Inter­es­sen­ten an einer Erst- und Anschluss­fi­nan­zie­rung, die Finan­zie­rung mit ver­schie­de­nen Til­gungs­hö­hen durch­zu­rech­nen, wodurch sich die monat­li­che Kre­dit­ra­te bes­ser den per­sön­li­chen Gege­ben­hei­ten anpas­sen lässt. Mir­jam Mohr: „Grund­sätz­lich sind eher hohe Til­gungs­sät­ze von drei Pro­zent rat­sam, um die Wei­chen für die spä­te­re Schul­den­frei­heit zu stel­len. Aller­dings kön­nen im indi­vi­du­el­len Fall bei ent­spre­chen­dem Eigen­ka­pi­tal­ein­satz oder lan­gen Zins­bin­dun­gen auch zwei Pro­zent oder sogar weni­ger sinn­voll sein. Bei der Anschluss­fi­nan­zie­rung lässt sich die Til­gungs­hö­he gege­be­nen­falls nach unten anpas­sen, wenn bei­spiels­wei­se mit Blick auf die gestie­ge­nen Ener­gie- und Lebens­hal­tungs­kos­ten mehr Spiel­raum not­wen­dig sein soll­te – vor­aus­ge­setzt die Dar­le­hens­lauf­zeit ver­län­gert sich dadurch nicht zu sehr.“ Mit Blick auf die Sicher­heit und die aktu­ell gerin­gen Kon­di­ti­ons­auf­schlä­ge bei län­ge­ren Zins­bin­dun­gen, soll­ten Kau­fen­de Zins­fest­schrei­bun­gen von 15 oder 20 Jah­ren in Betracht ziehen.