Kei­ne Bla­se, aber Woh­nungs­märk­te blei­ben angespannt

Die hohen Wohn­prei­se und die Zins­wen­de wer­fen immer häu­fi­ger die Fra­ge nach einer Immo­bi­li­en­bla­se auf. Doch wie genau haben sich die Prei­se ent­wi­ckelt – und wie real ist die Bla­sen­ge­fahr in Nie­der­sach­sen wirklich?

Woh­nen wird teu­rer – auch in Nie­der­sach­sen. Beson­ders in den Bal­lungs­zen­tren des Lan­des zie­hen die Mie­ten und Immo­bi­li­en­kauf­prei­se kon­ti­nu­ier­lich an. Wäh­rend im Jahr 2015 in den 25 größ­ten Städ­ten Nie­der­sach­sens noch 57 Pro­zent der ange­bo­te­nen Miet­woh­nun­gen unter sie­ben Euro pro Qua­drat­me­ter ange­bo­ten wur­den und damit güns­tig waren, traf das im Jahr 2021 nur noch auf 20 Pro­zent aller Ver­mie­tungs­an­ge­bo­te zu. Bei einer wei­test­ge­hend gleich­blei­ben­den Anzahl von Haus­hal­ten, die Trans­fer­leis­tun­gen erhal­ten und damit auf eine güns­ti­ge Mie­te ange­wie­sen sind, bedeu­tet das: In den gro­ßen nie­der­säch­si­schen Städ­ten sind die Chan­cen auf eine bezahl­ba­re Woh­nung in erheb­li­chem Maß gesunken.

Für die übri­gen nie­der­säch­si­schen Kom­mu­nen zeich­net sich eine ähn­li­che, wenn auch mil­de­re Ent­wick­lung ab. Lagen hier im Jahr 2015 noch 74 Pro­zent aller ange­bo­te­nen Miet­woh­nun­gen bei einem Qua­drat­me­ter­preis von unter sie­ben Euro, so waren es im Jahr 2021 nur noch 37 Pro­zent. „Der Blick auf die räum­li­che Ver­tei­lung der Preis­ent­wick­lung ver­deut­licht: Beson­ders im Umland der gro­ßen Städ­te ist ein star­ker Preis­an­stieg spür­bar – ein Hin­weis dar­auf, dass in den Kern­städ­ten selbst nicht mehr genug bezahl­ba­rer Wohn­raum vor­han­den ist, und die Nach­fra­ge ins Umland aus­weicht und in der Fol­ge auch dort zu Preis­stei­ge­run­gen führt, so Micha­el Kie­se­wet­ter, Vor­stands­vor­sit­zen­der der NBank.

Zum Bei­spiel ver­zeich­net die Regi­on Han­no­ver einen schnel­le­ren Preis­an­stieg als die Lan­des­haupt­stadt selbst. Das ist wenig ver­wun­der­lich, denn mit einer durch­schnitt­li­chen Net­to­kalt­mie­te von 10,05 Euro/qm gehört Han­no­ver im Jahr 2021 von zu den teu­ers­ten Städ­ten des Lan­des. Ein Miet­preis von mehr als neun Euro pro Qua­drat­me­ter ist in den größ­ten Bal­lungs­räu­men und ihrem direk­ten Umland spä­tes­tens im Jahr 2021 zur Regel gewor­den. Dazu gehö­ren neben der Lan­des­haupt­stadt unter ande­rem Braun­schweig, Olden­burg und Göt­tin­gen, oder auch das Umland von Ham­burg und Bre­men. In den 25 größ­ten nie­der­säch­si­schen Städ­ten lag die Mie­te im Jahr 2021 durch­schnitt­lich bei 8,76 Euro/qm.

Preis­stei­ge­rung in allen Seg­men­ten des Wohnungsmarkts

Ins­ge­samt sind die Miet­prei­se in 15 von 37 Land­krei­sen um mehr als einen Euro pro Qua­drat­me­ter gestie­gen (Ver­gleich der Zeit­räu­me 2016–2018 und 2019–2021). Zu den Regio­nen mit dem stärks­ten Anstieg der Miet­prei­se zählt mit 1,25 Euro/qm der Land­kreis Har­burg – dabei ist der direkt an Ham­burg angren­zen­de Raum mit einer durch­schnitt­li­chen Net­to­kalt­mie­te von 10,20 Euro/qm im Jahr 2021 bereits die teu­ers­te Miet­re­gi­on Niedersachsens.

Noch stär­ker als die Miet­prei­se stei­gen die Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Nie­der­sach­sen. Für bestehen­de Eigen­tums­woh­nun­gen muss­ten Käu­fer in 2021 durch­schnitt­lich knapp 2.800 Euro/qm und damit 87 Pro­zent mehr als noch 2015 bezah­len. Mit einem Anstieg in Höhe von 51 Pro­zent fol­gen die Kauf­prei­se für neue Eigen­tums­woh­nun­gen – von 2.300 auf 3.500 Euro/qm. Im glei­chen Zeit­raum sind die Miet­prei­se in Nie­der­sach­sen bei wie­der­ver­mie­te­ten Woh­nun­gen durch­schnitt­lich um 33 Pro­zent, bei Neu­ver­mie­tun­gen um 22 Pro­zent angestiegen.

Bla­sen­ge­fahr in Niedersachsen?

Ange­sichts der hohen und stei­gen­den Prei­se und der stei­gen­den Zin­sen stellt sich die Fra­ge, ob es eine Immo­bi­li­en­bla­se gibt, und ob die­se zu plat­zen droht. Für eine Immo­bi­li­en­bla­se bräuch­te es ein Über­an­ge­bot oder/und eine sin­ken­de Nach­fra­ge, die dann zur rapi­den Ent­wer­tung von Immo­bi­li­en führt.

Trotz der Zins­wen­de ist ein sol­ches Sze­na­rio in Nie­der­sach­sen ins­ge­samt bis­lang eher unwahr­schein­lich. Denn in den Bal­lungs­räu­men bleibt die Nach­fra­ge so hoch, dass sie durch die lau­fen­den Bestand­ser­wei­te­run­gen und den Neu­bau nicht gedeckt wer­den kann. Des Wei­te­ren haben Ban­ken in Deutsch­land nach wie vor star­ke Anfor­de­run­gen für die Kre­dit­ver­ga­be, was eine Ban­ken­kri­se sogar bei einem schnel­len Preis­ab­fall sehr unwahr­schein­lich macht.

Bla­sen­ge­fahr besteht eher mit Blick auf Wohn­raum, der aus der Norm fällt — so z. B. für Luxus­woh­nun­gen oder Woh­nun­gen in schlech­tem Zustand in unat­trak­ti­ver La-ge. Per­spek­ti­visch besteht die­se Gefahr auch für älte­re Ein­fa­mi­li­en­häu­ser in länd­li­chen Regio­nen. Denn jün­ge­re, weni­ger zah­lungs­kräf­ti­ge Fami­li­en wei­chen immer häu­fi­ger auf bezahl­ba­res Bau­land in peri­phe­rer Lage aus, weil sie sich bedarfs­ge­rech­ten Wohn­raum in den Kern­städ­ten und deren Umland nicht mehr leis­ten kön­nen. Sie suchen dort jedoch nicht die frei wer­den Ein­fa­mi­li­en­häu­ser in zum Teil schlech­tem Zustand, son­dern bezahl­ba­res Bau­land, auf dem sie ihre Wunsch­vor­stel­lun­gen mög­lichst gut ver­wirk­li­chen kön­nen. Durch die­se neu­en Häu­ser ver­lie­ren die älte­ren Ein­fa­mi­li­en­häu­ser in der Nach­bar­schaft (wei­ter) an Wert.

Dass die Nach­fra­ge nach Wohn­raum in den Kern­städ­ten und deren Umland nicht nach­lässt, ist vor allem durch die feh­len­de Ver­füg­bar­keit bezahl­ba­ren, bedarfs­ge-rech­ten Wohn­raums in die­sen Lagen zu erklä­ren. So fin­den oft­mals weder älte­re Men­schen klei­ne und alters­ge­rech­te Woh­nun­gen, noch fin­den Fami­li­en gro­ße und fami­li­en­ge­rech­te Woh­nun­gen — die­je­ni­gen Woh­nun­gen mit ent­spre­chen­den Eigen­schaf­ten, die auf dem Markt ange­bo­ten wer­den, blei­ben des­halb umkämpft. Und dass Wohn­ei­gen­tum finan­zie­ren­de Ban­ken bei deut­lich stär­ke­rer Infla­ti­on aktu­ell wie­der höhe­re Zin­sen und mehr Eigen­ka­pi­tal ver­lan­gen, führt nicht zu einer gerin-geren Wohn­raum­nach­fra­ge. Viel­mehr ver­la­gert sich ein Teil der Nach­fra­ge wie­der mehr in den Mietwohnungsbereich.

Für das lau­fen­de Jahr 2022 erwar­tet die NBank-Woh­nungs­markt­be­ob­ach­tung auf-grund der stei­gen­den Prei­se für Bau­stof­fe, Bau­dienst­leis­tun­gen und Bau­fi­nan­zie­rung eine deut­lich gerin­ge­re Preis­dy­na­mik vor allem im Seg­ment Wohneigentum.

Über die NBank:
Die „Inves­ti­ti­ons- und För­der­bank Nie­der­sach­sen – NBank“ ist der kom­pe­ten­te Ansprech­part­ner in Nie­der­sach­sen für alle rele­van­ten För­der­pro­gram­me der Euro­päi­schen Uni­on, des Bun­des, des Lan­des und der Kom­mu­nen. Die NBank wur­de 2004 gegrün­det und gehört zu 100 Pro­zent dem Land Nie­der­sach­sen. Der­zeit beschäf­tigt sie 675 Mit­ar­bei­ter und weist eine Bilanz­sum­me von 4,98 Mil­li­ar­den Euro aus.