Bor­kum aus der Vogel­per­spek­ti­ve: Die Nord­see­insel mit ihrer mar­kan­ten Küs­ten­land­schaft und den begehr­ten Immo­bi­li­en­la­gen. Foto: Ingo Ton­sor / LeserECHO-Verlag

Insel­im­mo­bi­li­en an der Nord­see: Was pas­siert auf Sylt, Nor­der­ney und Borkum?

Sylt erlebt eine deut­li­che Markt­ver­än­de­rung – Bor­kum und Nor­der­ney blei­ben teu­er. Doch auch Mee­res­spie­gel­an­stieg, Sturm­flu­ten und Küs­ten­schutz wer­den für Immo­bi­li­en­be­sit­zer zuneh­mend wich­ti­ge Themen.

Sylt, Nor­der­ney und Bor­kum gehö­ren zu den begehr­tes­ten Feri­en­in­seln Deutsch­lands. Wer dort eine Woh­nung oder ein Haus kau­fen möch­te, muss häu­fig deut­lich tie­fer in die Tasche grei­fen als auf dem Fest­land. Lan­ge Zeit schie­nen die Prei­se dabei fast nur eine Rich­tung zu ken­nen: nach oben. Doch inzwi­schen zeigt sich ein dif­fe­ren­zier­te­res Bild. Wäh­rend der Immo­bi­li­en­markt auf Sylt nach den außer­ge­wöhn­li­chen Preis­stei­ge­run­gen der ver­gan­ge­nen Jah­re deut­lich mehr Ange­bo­te auf­weist und die Ange­bots­prei­se vom frü­he­ren Höchst­stand zurück­ge­gan­gen sind, blei­ben Immo­bi­li­en auf Bor­kum und Nor­der­ney aus­ge­spro­chen teu­er. Bei Eigen­tums­woh­nun­gen sind dort sogar wei­ter­hin stei­gen­de Ange­bots­prei­se zu beobachten.

Damit stellt sich eine inter­es­san­te Fra­ge: Wie ent­wi­ckelt sich der Immo­bi­li­en­markt auf den deut­schen Nord­see­inseln – und wel­che Rol­le könn­ten neben Zin­sen, Bau­kos­ten und tou­ris­ti­scher Nach­fra­ge künf­tig auch Mee­res­spie­gel­an­stieg, Sturm­flu­ten und Küs­ten­schutz spielen?

Sylt: Immo­bi­li­en­markt nach dem Boom unter Druck

Sylt steht seit Jahr­zehn­ten für exklu­si­ve Feri­en­im­mo­bi­li­en. Reet­ge­deck­te Häu­ser, hoch­wer­ti­ge Feri­en­woh­nun­gen und groß­zü­gi­ge Vil­len erzie­len Prei­se, die weit über dem Niveau vie­ler ande­rer deut­scher Urlaubs­re­gio­nen lie­gen. Beson­ders in den ver­gan­ge­nen Jah­ren hat­te der Markt noch ein­mal deut­lich an Dyna­mik gewon­nen. Wäh­rend der Coro­na-Pan­de­mie stieg die Nach­fra­ge nach Feri­en- und Zweit­wohn­sit­zen erheb­lich. Nied­ri­ge Zin­sen, eine hohe Zah­lungs­be­reit­schaft und der Wunsch nach einem eige­nen Rück­zugs­ort lie­ßen die Prei­se teil­wei­se kräf­tig steigen.

Inzwi­schen hat sich die Situa­ti­on ver­än­dert. Nach einer Aus­wer­tung von ImmoScout24 ist das Ange­bot an Bestands­häu­sern in der Gemein­de Sylt zwi­schen dem zwei­ten Quar­tal 2022 und dem zwei­ten Quar­tal 2026 um 514 Pro­zent gestie­gen. Gleich­zei­tig lie­gen die Ange­bots­prei­se für Häu­ser rund 12 Pro­zent unter dem Höchst­stand aus dem zwei­ten Quar­tal 2022.

Von einem güns­ti­gen Immo­bi­li­en­markt kann auf Sylt des­halb wei­ter­hin kei­ne Rede sein. Die Ent­wick­lung lässt sich eher als Kor­rek­tur eines zuvor außer­ge­wöhn­lich stark gestie­ge­nen Mark­tes beschrei­ben. Für Kauf­in­ter­es­sen­ten bedeu­tet das zugleich, dass die Aus­wahl wie­der grö­ßer gewor­den ist. Wer nicht unter Zeit­druck steht, kann ver­schie­de­ne Objek­te mit­ein­an­der ver­glei­chen und hat unter Umstän­den wie­der mehr Spiel­raum für Preisverhandlungen.

War­um wer­den auf Sylt so vie­le Immo­bi­li­en angeboten?

Für die gro­ße Zahl der Ver­kaufs­an­ge­bo­te gibt es nicht den einen Grund. Viel­mehr kom­men meh­re­re Ent­wick­lun­gen zusam­men. Eine wich­ti­ge Rol­le spielt der Gene­ra­tio­nen­wech­sel. Vie­le Immo­bi­li­en wur­den vor Jahr­zehn­ten von ihren heu­ti­gen Eigen­tü­mern erwor­ben. Die­se Besit­zer wer­den älter, und bei einem Ver­kauf oder Erb­fall stellt sich für die nächs­te Gene­ra­ti­on die Fra­ge, ob das Objekt tat­säch­lich über­nom­men wer­den soll.

Gera­de bei sehr hoch­wer­ti­gen Immo­bi­li­en kann eine Über­nah­me inner­halb einer Fami­lie kom­pli­ziert wer­den. Wenn eine Feri­en­im­mo­bi­lie meh­re­re Mil­lio­nen Euro wert ist und meh­re­re Erben betei­ligt sind, lässt sich der Wert nicht ohne Wei­te­res gerecht auf­tei­len. Ein Ver­kauf kann dann die ein­fachs­te Mög­lich­keit sein, das vor­han­de­ne Ver­mö­gen unter den Erben aufzuteilen.

Hin­zu kom­men ver­än­der­te wirt­schaft­li­che Rah­men­be­din­gun­gen. Höhe­re Finan­zie­rungs­kos­ten machen Immo­bi­li­en­käu­fe teu­rer, gleich­zei­tig sind Bau- und Sanie­rungs­kos­ten deut­lich gestie­gen. Bei älte­ren Häu­sern kön­nen not­wen­di­ge Moder­ni­sie­run­gen des­halb schnell zu einem erheb­li­chen zusätz­li­chen finan­zi­el­len Auf­wand werden.

Auch die Nut­zungs­mög­lich­kei­ten spie­len eine Rol­le. Nicht jede Immo­bi­lie kann unein­ge­schränkt als Feri­en­woh­nung ver­mie­tet wer­den. Recht­li­che Vor­ga­ben und Aus­ein­an­der­set­zun­gen über die Zuläs­sig­keit von Feri­en­ver­mie­tun­gen kön­nen für Eigen­tü­mer wirt­schaft­lich rele­vant sein. Auf Sylt tref­fen damit ver­schie­de­ne Ent­wick­lun­gen auf­ein­an­der – und der Immo­bi­li­en­markt befin­det sich sicht­bar in einer Pha­se der Neuorientierung.

Bor­kum: Immo­bi­li­en­prei­se stei­gen weiter

Ganz anders prä­sen­tiert sich der­zeit der Immo­bi­li­en­markt auf Bor­kum. Die ost­frie­si­sche Insel bleibt ein gefrag­ter Stand­ort für Feri­en­woh­nun­gen und Zweit­wohn­sit­ze und bewegt sich wei­ter­hin auf einem hohen Preisniveau.

Nach den aktu­el­len Daten von immo­welt lie­gen die durch­schnitt­li­chen Ange­bots­prei­se im Jahr 2026 bei rund 8.783 Euro pro Qua­drat­me­ter für Woh­nun­gen und etwa 5.907 Euro pro Qua­drat­me­ter für Häu­ser. Bei Eigen­tums­woh­nun­gen ent­spricht dies einem Anstieg von 4,7 Pro­zent gegen­über dem Vor­jahr. Betrach­tet man einen Zeit­raum von fünf Jah­ren, haben sich die Ange­bots­prei­se für Woh­nun­gen auf Bor­kum um rund 25 Pro­zent erhöht.

Auch bei Häu­sern ist die Ent­wick­lung wei­ter­hin leicht posi­tiv. Hier beträgt der Anstieg gegen­über dem Vor­jahr rund 1,4 Pro­zent. Damit zeigt Bor­kum der­zeit kei­ne ver­gleich­ba­re Markt­kor­rek­tur wie Sylt. Viel­mehr bewe­gen sich die Ange­bots­prei­se wei­ter­hin nach oben, wenn auch nicht mit der Dyna­mik der gro­ßen Boomjahre.

Auch eine Aus­wer­tung von ImmoScout24 aus dem Jahr 2026 weist auf das hohe Preis­ni­veau der Insel hin. Bor­kum gehör­te dabei zu den beson­ders teu­ren Stand­or­ten unter den unter­such­ten Nord- und Ost­see­re­gio­nen. Bei Eigen­tums­woh­nun­gen wur­den dort eben­falls sehr hohe durch­schnitt­li­che Ange­bots­prei­se festgestellt.

Für Käu­fer bleibt Bor­kum damit ein teu­res Pflas­ter. Gleich­zei­tig macht gera­de die Kom­bi­na­ti­on aus begrenz­tem Wohn­raum, tou­ris­ti­scher Nach­fra­ge und der beson­de­ren Lage mit­ten in der Nord­see die Insel für vie­le Inter­es­sen­ten wei­ter­hin attraktiv.

Nor­der­ney ist noch ein­mal deut­lich teurer

Noch höher lie­gen die durch­schnitt­li­chen Ange­bots­prei­se auf Nor­der­ney. Die Insel gehört damit zu den teu­ers­ten Immo­bi­li­en­stand­or­ten an der deut­schen Nordseeküste.

Nach den aktu­el­len immo­welt-Daten wer­den Woh­nun­gen auf Nor­der­ney im Durch­schnitt für rund 14.481 Euro pro Qua­drat­me­ter ange­bo­ten. Bei Häu­sern liegt der durch­schnitt­li­che Ange­bots­preis bei etwa 11.396 Euro pro Qua­drat­me­ter.

Auch auf Nor­der­ney zeigt sich bei Eigen­tums­woh­nun­gen wei­ter­hin eine stei­gen­de Ent­wick­lung. Gegen­über dem Vor­jahr leg­ten die Ange­bots­prei­se laut immo­welt um rund 4,7 Pro­zent zu. Bei Häu­sern fällt die Ent­wick­lung dage­gen deut­lich mode­ra­ter aus. Hier beträgt der Anstieg gegen­über dem Vor­jahr ledig­lich rund 0,9 Pro­zent.

Der Markt ver­än­dert sich also auch auf Nor­der­ney, aller­dings bis­lang ohne einen flä­chen­de­cken­den Preis­rück­gang, wie er auf Sylt nach dem Immo­bi­li­en­boom zu beob­ach­ten ist.

Nor­der­ney: Knap­pes Ange­bot trifft auf hohe Nachfrage

Ein wesent­li­cher Fak­tor für das Preis­ni­veau auf Nor­der­ney ist die begrenz­te Flä­che der Insel. Bau­land ist knapp, gleich­zei­tig besteht tra­di­tio­nell eine hohe Nach­fra­ge nach Feri­en­woh­nun­gen und Zweit­wohn­sit­zen. Auf den Immo­bi­li­en­platt­for­men fin­det sich des­halb eine gro­ße Band­brei­te an Ange­bo­ten – von klei­ne­ren Woh­nun­gen bis hin zu hoch­wer­ti­gen Häu­sern, deren Prei­se teil­wei­se in den Mil­lio­nen­be­reich reichen.

Bei allen genann­ten Zah­len ist aller­dings ein wich­ti­ger Unter­schied zu beach­ten: Es han­delt sich um Ange­bots­prei­se und nicht um tat­säch­lich erziel­te Ver­kaufs­prei­se. Immo­bi­li­en­por­ta­le zei­gen zunächst, wel­chen Preis Ver­käu­fer für ein Objekt ver­lan­gen. Ob die­ser Preis bei einem spä­te­ren nota­ri­el­len Ver­kauf tat­säch­lich erreicht wird, lässt sich aus einem Inse­rat nicht ablesen.

Gera­de in einem Markt, der sich ver­än­dert, ist die­se Unter­schei­dung ent­schei­dend. Ange­bots­prei­se geben einen guten Ein­druck vom Preis­ni­veau und von der Ent­wick­lung der Inse­ra­te, erset­zen aber kei­ne Aus­wer­tung tat­säch­lich abge­schlos­se­ner Kaufverträge.

Bor­kum, Nor­der­ney und Sylt ent­wi­ckeln sich unterschiedlich

Der direk­te Ver­gleich der drei Inseln zeigt des­halb ein bemer­kens­wer­tes Bild. Sylt weist der­zeit eine star­ke Aus­wei­tung des Ange­bots auf, wäh­rend die Ange­bots­prei­se für Häu­ser gegen­über dem frü­he­ren Höchst­stand zurück­ge­gan­gen sind. Bor­kum zeigt dage­gen wei­ter­hin leicht stei­gen­de Ange­bots­prei­se und bleibt vor allem bei Eigen­tums­woh­nun­gen ein hoch­prei­si­ger Stand­ort. Nor­der­ney liegt beim Preis­ni­veau noch ein­mal deut­lich dar­über und gehört zu den teu­ers­ten Immo­bi­li­en­stand­or­ten an der deut­schen Nordseeküste.

Aus die­sen Zah­len lässt sich des­halb kein all­ge­mei­ner Ein­bruch des Immo­bi­li­en­mark­tes auf den deut­schen Nord­see­inseln ablei­ten. Viel­mehr scheint sich der Markt zuneh­mend aus­zu­dif­fe­ren­zie­ren. Jede Insel hat ihre eige­nen Rah­men­be­din­gun­gen, und auch inner­halb einer Insel kön­nen Lage, Zustand, Nut­zungs­mög­lich­kei­ten und Aus­stat­tung eines Objek­tes erheb­li­che Preis­un­ter­schie­de verursachen.

War­um Insel­im­mo­bi­li­en grund­sätz­lich so teu­er sind

Der ent­schei­den­de Unter­schied zum Fest­land liegt auf der Hand: Eine Insel kann nicht belie­big wach­sen. Grund­stü­cke und bebau­ba­re Flä­chen sind begrenzt, gleich­zei­tig ist die Nach­fra­ge nach Feri­en­un­ter­künf­ten und Zweit­wohn­sit­zen hoch.

Für vie­le Käu­fer ist eine Immo­bi­lie auf Bor­kum, Nor­der­ney oder Sylt außer­dem weit mehr als eine rei­ne Kapi­tal­an­la­ge. Sie kann gleich­zei­tig Feri­en­woh­nung, per­sön­li­cher Rück­zugs­ort, Ver­mie­tungs­ob­jekt und lang­fris­ti­ge Ver­mö­gens­an­la­ge sein. Die­se Kom­bi­na­ti­on macht ent­spre­chen­de Immo­bi­li­en beson­ders interessant.

Hin­zu kommt die tou­ris­ti­sche Bedeu­tung der Inseln. Der Tou­ris­mus sorgt für eine kon­ti­nu­ier­li­che Nach­fra­ge nach Über­nach­tungs­mög­lich­kei­ten und Feri­en­woh­nun­gen. Wo die ver­füg­ba­re Flä­che begrenzt ist und gleich­zei­tig vie­le Men­schen eine Immo­bi­lie an einem bestimm­ten Ort besit­zen möch­ten, wirkt sich das natur­ge­mäß auf die Prei­se aus.

Doch wie sicher sind Immo­bi­li­en auf den Nord­see­inseln langfristig?

Neben Lage, Kauf­preis und Zustand einer Immo­bi­lie gewinnt inzwi­schen aller­dings ein wei­te­res The­ma an Bedeu­tung: der Klimawandel.

Der Mee­res­spie­gel steigt, gleich­zei­tig kön­nen Küs­ten­re­gio­nen durch Sturm­flu­ten und Ero­si­on stär­ker belas­tet wer­den. Für die Nord­see­inseln ist das kei­ne völ­lig neue Ent­wick­lung. Sturm­flu­ten und der Schutz vor den Kräf­ten des Mee­res gehö­ren seit jeher zu den zen­tra­len Auf­ga­ben der Küstenregion.

Das bedeu­tet aller­dings nicht, dass die aktu­el­len Immo­bi­li­en­prei­se auf Bor­kum oder Nor­der­ney des­halb bereits sin­ken. Einen belast­ba­ren Nach­weis dafür gibt es der­zeit nicht. Im Gegen­teil: Die aktu­el­len Ange­bots­prei­se zei­gen bei Eigen­tums­woh­nun­gen auf bei­den Inseln wei­ter­hin eine posi­ti­ve Entwicklung.

Die mög­li­chen Aus­wir­kun­gen des Kli­ma­wan­dels soll­ten des­halb eher als lang­fris­ti­ger Risi­ko­fak­tor betrach­tet wer­den. Für eine Immo­bi­lie, die über Jahr­zehn­te gehal­ten wer­den soll, kön­nen die­se Fra­gen aller­dings durch­aus an Bedeu­tung gewinnen.

Mee­res­spie­gel­an­stieg ver­än­dert die Ausgangslage

Der stei­gen­de Mee­res­spie­gel ver­än­dert die Aus­gangs­la­ge für Küs­ten­re­gio­nen. Das Umwelt­bun­des­amt weist dar­auf hin, dass ein höhe­rer Mee­res­spie­gel die Gefähr­dung durch Sturm­flu­ten und Küs­ten­ero­si­on erhö­hen kann.

Dabei ist eine wich­ti­ge Unter­schei­dung not­wen­dig: Ein stei­gen­der Mee­res­spie­gel bedeu­tet nicht auto­ma­tisch, dass Sturm­flu­ten selbst immer häu­fi­ger oder stär­ker wer­den. Ent­schei­dend ist viel­mehr das Aus­gangs­ni­veau. Wenn der mitt­le­re Mee­res­spie­gel steigt, kön­nen ver­gleich­ba­re Sturm­ereig­nis­se von einem höhe­ren Was­ser­stand aus­ge­hend höhe­re abso­lu­te Was­ser­stän­de erreichen.

Für die Küs­ten­re­gio­nen bedeu­tet das lang­fris­tig höhe­re Anfor­de­run­gen an den Küs­ten­schutz. Dei­che, Dünen, Deck­wer­ke, Buh­nen und wei­te­re Schutz­an­la­gen müs­sen regel­mä­ßig unter­hal­ten, ver­stärkt und an ver­än­der­te Bedin­gun­gen ange­passt werden.

Küs­ten­schutz ist für Insel­im­mo­bi­li­en entscheidend

Auf den ost­frie­si­schen Inseln ist der Küs­ten­schutz des­halb schon heu­te eine zen­tra­le Auf­ga­be. Sand­auf­spü­lun­gen, Schutz­dü­nen, Deck­wer­ke und wei­te­re bau­li­che Maß­nah­men tra­gen dazu bei, die Inseln vor den Kräf­ten von Wind und Was­ser zu schützen.

Auch auf Nor­der­ney sind ent­spre­chen­de Maß­nah­men Bestand­teil des nie­der­säch­si­schen Küs­ten­schut­zes. Dazu gehö­ren unter ande­rem Arbei­ten an Deck­wer­ken und Schutz­dü­nen sowie Maß­nah­men gegen die Küstenerosion.

Der Küs­ten­schutz schützt dabei längst nicht nur Strän­de und Natur­flä­chen. Er sichert auch Stra­ßen, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen, tou­ris­ti­sche Ein­rich­tun­gen und bebau­te Bereiche.

Damit besteht durch­aus ein Zusam­men­hang zwi­schen Küs­ten­schutz und Immo­bi­li­en­wirt­schaft – auch wenn sich die­ser Zusam­men­hang der­zeit nicht seri­ös in einem bestimm­ten Euro­be­trag pro Qua­drat­me­ter aus­drü­cken lässt.

Könn­te der Kli­ma­wan­del Immo­bi­li­en­prei­se irgend­wann beeinflussen?

Lang­fris­tig ist das eine Fra­ge, mit der sich Eigen­tü­mer und Kauf­in­ter­es­sen­ten aus­ein­an­der­set­zen müs­sen. Noch wäre es aller­dings falsch, dar­aus ein­fa­che Schluss­fol­ge­run­gen für die heu­ti­gen Immo­bi­li­en­prei­se zu ziehen.

Ein Haus in unmit­tel­ba­rer Strand­nä­he ist nicht auto­ma­tisch weni­ger wert, nur weil der Mee­res­spie­gel lang­fris­tig steigt. Im Gegen­teil: Gera­de die Nähe zum Meer und zum Strand ist für vie­le Käu­fer ein wesent­li­cher Grund, über­haupt eine Immo­bi­lie auf einer Nord­see­insel erwer­ben zu wollen.

Ent­schei­dend dürf­te des­halb die kon­kre­te Lage sein. Für Käu­fer könn­ten künf­tig Fra­gen an Bedeu­tung gewin­nen, die über den klas­si­schen Immo­bi­li­en­ver­gleich hin­aus­ge­hen: Wie hoch liegt das Grund­stück? Wie weit befin­det sich die Immo­bi­lie von beson­ders gefähr­de­ten Küs­ten­ab­schnit­ten ent­fernt? Wel­che Küs­ten­schutz­an­la­gen sichern den betref­fen­den Bereich? Wie wird der Küs­ten­schutz lang­fris­tig finan­ziert? Wel­che Anfor­de­run­gen gel­ten bei Umbau­ten oder Neu­bau­ten? Und wie ent­wi­ckeln sich Ver­si­che­rungs­be­din­gun­gen und Versicherungsprämien?

Auch die dau­er­haft zuläs­si­ge Nut­zung einer Immo­bi­lie spielt eine wich­ti­ge Rol­le. Gera­de bei Feri­en­woh­nun­gen kön­nen recht­li­che Vor­ga­ben ent­schei­dend dafür sein, wel­che Ein­nah­men mit einem Objekt tat­säch­lich erzielt wer­den können.

Die Lage könn­te künf­tig noch wich­ti­ger werden

Schon heu­te ent­schei­det die Lage maß­geb­lich über den Wert einer Insel­im­mo­bi­lie. Ein hoch­wer­ti­ges Haus in einer beson­ders gefrag­ten Lage kann erheb­lich mehr kos­ten als ein ver­gleich­ba­res Objekt in einem weni­ger attrak­ti­ven Bereich.

Künf­tig könn­te die Lage zusätz­lich unter dem Gesichts­punkt des Küs­ten­ri­si­kos betrach­tet wer­den. Das bedeu­tet nicht zwangs­läu­fig, dass Immo­bi­li­en­prei­se in bestimm­ten Berei­chen auto­ma­tisch sin­ken. Es könn­te viel­mehr dazu füh­ren, dass Käu­fer noch genau­er zwi­schen ein­zel­nen Stand­or­ten unterscheiden.

Eine moder­ne, gut instand gehal­te­ne Immo­bi­lie in einer gut geschütz­ten Lage könn­te bei­spiels­wei­se eine ande­re Nach­fra­ge ent­wi­ckeln als ein sanie­rungs­be­dürf­ti­ges Gebäu­de in einem stär­ker expo­nier­ten Bereich. Ob und wann sich sol­che Fak­to­ren tat­säch­lich in den Ver­kaufs­prei­sen nie­der­schla­gen, lässt sich heu­te aller­dings nicht seri­ös vorhersagen.

Was Käu­fer heu­te beach­ten sollten

Wer eine Immo­bi­lie auf Bor­kum, Nor­der­ney oder einer ande­ren Nord­see­insel kau­fen möch­te, soll­te des­halb nicht allein auf den Qua­drat­me­ter­preis schau­en. Ent­schei­dend sind eben­so der bau­li­che Zustand, die mög­li­che Nut­zung, bestehen­de Geneh­mi­gun­gen und die lang­fris­tig zu erwar­ten­den Kosten.

Bei Feri­en­im­mo­bi­li­en kommt die Fra­ge hin­zu, ob und in wel­chem Umfang eine tou­ris­ti­sche Ver­mie­tung zuläs­sig ist. Auch die Kos­ten für Instand­hal­tung und Moder­ni­sie­rung soll­ten rea­lis­tisch kal­ku­liert wer­den. Gera­de bei älte­ren Häu­sern kön­nen Dach, Hei­zung, Fens­ter, Haus­tech­nik und ener­ge­ti­sche Maß­nah­men erheb­li­che zusätz­li­che Kos­ten verursachen.

Bei einer Immo­bi­lie auf einer Nord­see­insel soll­te dar­über hin­aus auch der Küs­ten­schutz Bestand­teil einer lang­fris­ti­gen Betrach­tung sein. Für einen Kauf, der mög­li­cher­wei­se meh­re­re Jahr­zehn­te Bestand haben soll, ist es sinn­voll, nicht nur auf die heu­ti­ge Situa­ti­on, son­dern auch auf die lang­fris­ti­gen Rah­men­be­din­gun­gen des jewei­li­gen Stand­or­tes zu schauen.

Drei Inseln, drei unter­schied­li­che Immobilienmärkte

Der aktu­el­le Ver­gleich zeigt damit ein durch­aus span­nen­des Bild. Wäh­rend Sylt nach dem außer­ge­wöhn­li­chen Immo­bi­li­en­boom der ver­gan­ge­nen Jah­re eine deut­li­che Kor­rek­tur erlebt, blei­ben Bor­kum und Nor­der­ney wei­ter­hin hoch­prei­si­ge und gefrag­te Immo­bi­li­en­stand­or­te.

Auf Sylt ist das Ange­bot an Bestands­häu­sern zwi­schen dem zwei­ten Quar­tal 2022 und dem zwei­ten Quar­tal 2026 laut ImmoScout24 um 514 Pro­zent gestie­gen. Gleich­zei­tig lie­gen die Ange­bots­prei­se für Häu­ser rund 12 Pro­zent unter dem Höchst­stand des zwei­ten Quar­tals 2022.

Auf Bor­kum wer­den Woh­nun­gen aktu­ell durch­schnitt­lich für rund 8.783 Euro pro Qua­drat­me­ter ange­bo­ten, Häu­ser für etwa 5.907 Euro. Bei Woh­nun­gen ent­spricht das einem Plus von 4,7 Pro­zent gegen­über dem Vor­jahr und einem Anstieg von rund 25 Pro­zent inner­halb von fünf Jah­ren.

Nor­der­ney liegt noch ein­mal deut­lich dar­über. Hier wer­den Woh­nun­gen durch­schnitt­lich für rund 14.481 Euro pro Qua­drat­me­ter und Häu­ser für etwa 11.396 Euro ange­bo­ten. Bei Woh­nun­gen beträgt der Anstieg gegen­über dem Vor­jahr eben­falls rund 4,7 Pro­zent, bei Häu­sern liegt er bei rund 0,9 Pro­zent.

Von einem gene­rel­len Absturz der Insel­im­mo­bi­li­en kann ange­sichts die­ser Ent­wick­lung also kei­ne Rede sein. Viel­mehr zeigt sich, dass sich die Märk­te auf den ein­zel­nen Inseln unter­schied­lich entwickeln.

Der nächs­te gro­ße Fak­tor könn­te der Küs­ten­schutz werden

Wie sich die Immo­bi­li­en­prei­se lang­fris­tig ent­wi­ckeln, wird von meh­re­ren Fak­to­ren abhän­gen. Zin­sen, Bau­kos­ten, tou­ris­ti­sche Nach­fra­ge, die Mög­lich­kei­ten zur Feri­en­ver­mie­tung, demo­gra­fi­sche Ver­än­de­run­gen und die all­ge­mei­ne wirt­schaft­li­che Ent­wick­lung spie­len dabei eine Rolle.

Hin­zu kommt der Kli­ma­wan­del. Der stei­gen­de Mee­res­spie­gel macht einen leis­tungs­fä­hi­gen und dau­er­haft finan­zier­ten Küs­ten­schutz immer wich­ti­ger. Für die Bewoh­ner und Eigen­tü­mer der ost­frie­si­schen Inseln ist das kei­ne abs­trak­te Zukunfts­fra­ge. Sturm­flu­ten, Sand­ver­lus­te und Küs­ten­ero­si­on gehö­ren bereits heu­te zu den Her­aus­for­de­run­gen der Region.

Noch lässt sich aus den aktu­el­len Ange­bots­prei­sen nicht able­sen, dass Käu­fer auf Bor­kum oder Nor­der­ney des­halb einen deut­li­chen „Kli­ma­ab­schlag“ ver­lan­gen. Dafür gibt es der­zeit kei­nen belast­ba­ren Nachweis.

Bei Immo­bi­li­en, die über Jahr­zehn­te gehal­ten wer­den sol­len, dürf­te die Fra­ge nach der lang­fris­ti­gen Sicher­heit des Stand­or­tes den­noch zuneh­mend in die Über­le­gun­gen ein­flie­ßen. Der Küs­ten­schutz könn­te damit neben Lage, Aus­stat­tung und Kauf­preis zu einem wei­te­ren wich­ti­gen Kri­te­ri­um werden.

Insel­im­mo­bi­li­en blei­ben begehrt – doch der Markt ver­än­dert sich

Die aktu­el­len Daten zeich­nen ein dif­fe­ren­zier­tes Bild des Immo­bi­li­en­mark­tes an der deut­schen Nord­see­küs­te. Wäh­rend Sylt nach dem außer­ge­wöhn­li­chen Immo­bi­li­en­boom eine deut­li­che Kor­rek­tur erlebt, blei­ben Bor­kum und Nor­der­ney wei­ter­hin hoch­prei­si­ge und gefrag­te Stand­or­te.

Nor­der­ney erreicht bei Woh­nun­gen inzwi­schen durch­schnitt­li­che Ange­bots­prei­se von rund 14.500 Euro pro Qua­drat­me­ter, auf Bor­kum sind es rund 8.800 Euro. Bei­de Inseln zei­gen bei Eigen­tums­woh­nun­gen der­zeit noch stei­gen­de Ange­bots­prei­se. Sylt nimmt dage­gen eine Son­der­rol­le ein: Das Ange­bot ist stark gewach­sen, gleich­zei­tig lie­gen die Ange­bots­prei­se für Häu­ser unter dem frü­he­ren Höchststand.

Par­al­lel dazu rich­tet sich der Blick zuneh­mend auf die lang­fris­ti­gen Her­aus­for­de­run­gen. Der stei­gen­de Mee­res­spie­gel, Sturm­flu­ten und Küs­ten­ero­si­on stel­len die Nord­see­inseln vor wach­sen­de Auf­ga­ben. Der Küs­ten­schutz soll Sied­lun­gen, Infra­struk­tur und tou­ris­ti­sche Berei­che auch künf­tig sichern.

Noch ist auf Bor­kum und Nor­der­ney kein „Kli­ma­ab­schlag“ bei den Immo­bi­li­en­prei­sen erkenn­bar. Doch für eine Inves­ti­ti­on, die meh­re­re Jahr­zehn­te Bestand haben soll, dürf­te der Küs­ten­schutz neben Lage, Zustand, Aus­stat­tung und Preis zuneh­mend zu einem wich­ti­gen The­ma werden.

Denn bei einer Immo­bi­lie auf einer Nord­see­insel kauft man nicht nur ein Haus oder eine Woh­nung. Man kauft immer auch einen Stand­ort mit­ten in einem beson­de­ren und sich ver­än­dern­den Küstenraum.