Foto: “Haus Ems­blick” aus Leer — Mit über 88 Wohn­ein­hei­ten gehört das “Haus Ems­blick” zu den größ­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten im Land­kreis Leer.

Eigen­tü­mer­ver­samm­lung: Was müs­sen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beachten?

• Die Ladungs­frist zur Eigen­tü­mer­ver­samm­lung beträgt drei Wochen, wobei die Ein­la­dung neben den Kon­takt­da­ten der Eigen­tü­mer, des Ver­wal­ters sowie der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch die Ver­an­stal­tungs­de­tails sowie die Tages­ord­nung beinhal­ten muss
• Meist wird die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom WEG-Ver­wal­ter abge­hal­ten, der die Anwe­sen­heit der Eigen­tü­mer prüft und durch die Tages­ord­nung führt
• Die Beschluss­fä­hig­keit ist gege­ben, sobald ein stimm­be­rech­tig­ter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anwe­send ist, dabei wird zumeist via Kopf­prin­zip abgestimmt
• Der WEG-Ver­wal­ter muss alle Beschlüs­se bin­nen drei Wochen pro­to­kol­lie­ren und allen Eigen­tü­mern Ein­sicht gewähren

Laut Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ist die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) eines Mehr­par­tei­en­hau­ses dazu ver­pflich­tet, min­des­tens ein­mal pro Jahr eine soge­nann­te Eigen­tü­mer­ver­samm­lung abzu­hal­ten. Ziel der Zusam­men­kunft aller Eigen­tü­mer ist es, Ent­schei­dun­gen bezüg­lich des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu tref­fen und etwa­ige Pro­ble­me anzu­spre­chen. Dabei gibt es eini­ge Punk­te, die Eigen­tü­mer für einen ord­nungs­ge­mä­ßen Ablauf beach­ten müs­sen. Die Exper­ten der VON POLL HAUSVERWALTUNG erklä­ren, wel­chen Regu­la­ri­en eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung unter­liegt und war­um es rat­sam ist, einen pro­fes­sio­nel­len WEG-Ver­wal­ter, der für das gemein­schaft­li­che Eigen­tum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zustän­dig ist, zu beauftragen.

„Die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist ein Zusam­men­tref­fen für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Hier wer­den wich­ti­ge Beschlüs­se gefasst, die das gemein­schaft­lich genutz­te Wohn­ei­gen­tum betref­fen. Das reicht von orga­ni­sa­to­ri­schen und finan­zi­el­len The­men bis hin zur Pla­nung bau­li­cher Instand­hal­tungs- und Reno­vie­rungs­maß­nah­men“, weiß Dani­el Rit­ter, geschäfts­füh­ren­der Gesell­schaf­ter bei VON POLL IMMOBILIEN. Er fügt hin­zu: „Eine ord­nungs­ge­mä­ße Eigen­tü­mer­ver­samm­lung unter­liegt einem vor­ge­schrie­be­nen Ablauf. Wer­den bestimm­te Punk­te nicht ein­ge­hal­ten, kann es pas­sie­ren, dass Beschlüs­se nicht gül­tig sind. Daher emp­fiehlt es sich, einen erfah­re­nen WEG-Ver­wal­ter mit der Orga­ni­sa­ti­on und Durch­füh­rung der jähr­li­chen Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu betrau­en, um einen rei­bungs­lo­sen Ablauf für alle Eigen­tü­mer zu gewährleisten.“

Ord­nungs­ge­mä­ße Ladung

Bereits die Ein­be­ru­fung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bie­tet eini­ge Fall­stri­cke, die es zu beach­ten gilt. Seit Inkraft­tre­ten der WEG-Reform am 1. Dezem­ber 2020 beträgt die Ladungs­frist für eine ord­nungs­ge­mä­ße Ladung zur Eigen­tü­mer­ver­samm­lung drei Wochen. Ledig­lich in drin­gen­den Fäl­len – wie bei­spiels­wei­se aku­ten Schä­den am Wohn­ei­gen­tum durch einen Was­ser­rohr­bruch – kann eine außer­or­dent­li­che Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ein­be­ru­fen wer­den, die von der drei­wö­chi­gen Ladungs­frist abweicht. Ob die Ein­la­dung dabei per Brief­zu­stel­lung oder via E‑Mail erfolgt, spielt kei­ne Rol­le. In jedem Fall muss das Ein­la­dungs­schrei­ben jedoch fol­gen­de Punk­te beinhal­ten: Name und Anschrift von Eigen­tü­mer und Ver­wal­ter, Bezeich­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft inklu­si­ve Anschrift sowie Details zu Ort, Datum und Zeit der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Außer­dem muss die aktu­el­le Tages­ord­nung bei­lie­gen, denn Eigen­tü­mer kön­nen nur für die Punk­te rechts­kräf­ti­ge Beschlüs­se fas­sen, die in der Tages­ord­nung fest­ge­schrie­ben sind.

Ablauf der Eigentümerversammlung

„In den meis­ten Fäl­len ent­schei­den sich Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten dazu, einen WEG-Ver­wal­ter ein­zu­be­ru­fen, der sich um die Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums küm­mert. Grün­de dafür sind die Viel­zahl an Auf­ga­ben und der nicht zu unter­schät­zen­de Zeit­auf­wand, der damit ein­her­geht“, erläu­tert VON POLL IMMOBILIEN Exper­te Rit­ter. Und wei­ter: „Der WEG-Ver­wal­ter ist neben der ganz­jäh­ri­gen Betreu­ung der Immo­bi­lie auch für die Orga­ni­sa­ti­on und Durch­füh­rung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ver­ant­wort­lich. Er hält den Vor­sitz und ist zustän­dig für den Ablauf und die Lei­tung der Ver­samm­lung gemäß Geschäfts­ord­nung.“ Zu Beginn der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung stellt der Ver­wal­ter die Anwe­sen­heit aller stimm­be­rech­tig­ten Eigen­tü­mer und poten­zi­el­ler Ver­tre­ter fest. Denn sind Eigen­tü­mer an einer Teil­nah­me ver­hin­dert, kön­nen sie per ent­spre­chen­der Voll­macht eine Ver­tre­tung bestim­men, die sie wäh­rend ihrer Abwe­sen­heit vertritt.

Nach der offi­zi­el­len Begrü­ßung wer­den die offe­nen Punk­te laut Tages­ord­nung bespro­chen. Zu den gän­gi­gen Tages­ord­nungs­punk­ten gehö­ren unter ande­rem die Jah­res­ab­rech­nung des Haus­gel­des, die Auf­stel­lung des Wirt­schafts­plans für das kom­men­de Jahr, die Instand­hal­tungs­rück­la­ge inklu­si­ve anste­hen­der Instand­hal­tungs- und Repa­ra­tur­maß­nah­men sowie Beschlüs­se zu Son­der­um­la­gen. Aber auch die Bestel­lung und Abbe­ru­fung des WEG-Ver­wal­ters sind fes­ter Bestand­teil der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung, eben­so wie die Wahl eines Ver­wal­tungs­bei­ra­tes oder die Ände­rung der Hausordnung.

Beschluss­fä­hig­keit und Stimmrecht

Die Beschluss­fä­hig­keit der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist essen­zi­ell, damit die getrof­fe­nen Beschlüs­se am Ende auch rechts­kräf­tig sind. Im Zuge der WEG-Reform wur­den auch hier Ände­run­gen umge­setzt. Vor der Neue­rung war es vor­ge­schrie­ben, dass min­des­tens die Hälf­te der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le durch die anwe­sen­den Eigen­tü­mer reprä­sen­tiert sein muss, sofern nicht anders ver­ein­bart. Seit Ände­rung des Wohn­ei­gen­tums­ge­set­zes ist dies nun nicht mehr gege­ben. Die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist also unab­hän­gig von der Anzahl der Teil­neh­mer beschluss­fä­hig – die Anwe­sen­heit eines stimm­be­rech­tig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mers genügt.

Ist die Beschluss­fä­hig­keit gege­ben, kann über die Tages­ord­nungs­punk­te abge­stimmt wer­den. Dabei rich­tet sich das Stimm­ver­fah­ren in den meis­ten Fäl­len nach dem soge­nann­ten Kopf­prin­zip. Das bedeu­tet, jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat – unge­ach­tet der Anzahl oder Grö­ße sei­ner Woh­nun­gen im Mehr­par­tei­en­haus – eine Stim­me zur Ver­fü­gung. Zwei wei­te­re gän­gi­ge Stimm­ver­fah­ren sind das Objekt- und Wert­prin­zip. Ers­tes besagt, dass sich die Stimm­an­zahl nach der Men­ge der Woh­nun­gen im Objekt rich­tet. Zwei­tes regelt die Anzahl der Stim­men nach den Mit­ei­gen­tums­an­tei­len des Eigen­tü­mers – also der Sum­me an Woh­nun­gen im Gebäu­de und deren Fläche.

Pro­to­kol­le

Der WEG-Ver­wal­ter hat zudem die Auf­ga­be, sämt­li­che Dis­kus­si­ons­punk­te und Beschlüs­se, die wäh­rend der Ver­samm­lung getrof­fen wer­den, in Form eines Pro­to­kolls fest­zu­hal­ten. Das Pro­to­koll muss im Anschluss an die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bin­nen einer drei­wö­chi­gen Frist erstellt und unter­zeich­net wer­den. Alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben per Gesetz das Recht, die Pro­to­kol­le ein­zu­se­hen. Sofern in der Gemein­schafts­ord­nung eine Pflicht zum Ver­sen­den des Pro­to­kolls fest­ge­hal­ten ist, muss der Ver­wal­ter die­ses inner­halb der drei­wö­chi­gen Frist an die Eigen­tü­mer ver­sen­den. Das Pro­to­koll ist nicht nur wich­tig, wenn es dar­um geht, alle bei der Ver­samm­lung getrof­fe­nen Beschlüs­se nach­zu­voll­zie­hen. Es dient auch als Grund­la­ge, um etwa­ige Ent­schei­dun­gen im Nach­gang anzu­fech­ten. Hier­für gilt eine vier­wö­chi­ge Frist.

„Außer­dem bie­ten die Eigen­tü­mer­pro­to­kol­le einen wich­ti­gen Anhalts­punkt beim Immo­bi­li­en­kauf. Kauf­in­ter­es­sen­ten soll­ten sich vor dem Kauf einer Eigen­tums­woh­nung unbe­dingt die Pro­to­kol­le der letz­ten drei Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom zustän­di­gen WEG-Ver­wal­ter aus­hän­di­gen las­sen. Damit kön­nen sie sich einen guten Über­blick über poten­zi­ell anste­hen­de Sanie­rungs­maß­nah­men und damit ver­bun­de­ne Kos­ten sowie Ent­schei­dun­gen zu Rück­la­gen und Haus­geld, aber auch zu noch unge­lös­ten Ange­le­gen­hei­ten verschaffen.“

Wer als Eigen­tü­mer an der Ver­wal­tung sei­ner Immo­bi­lie inter­es­siert ist oder als Lizenz­part­ner der VON POLL HAUSVERWALTUNG aktiv wer­den möch­te, erhält wei­te­re Infor­ma­tio­nen unter 069 – 26 91 57–310, per E‑Mail an info@von-poll-hausverwaltung.com oder auf der Web­site www.von-poll-hausverwaltung.com.

Über von Poll Immo­bi­li­en GmbH

Die von Poll Immo­bi­li­en GmbH ( www.von-poll.com) hat ihren Haupt­sitz in Frank­furt am Main. Der Schwer­punkt ihrer Tätig­keit liegt in der Ver­mitt­lung von wert­be­stän­di­gen Immo­bi­li­en in bevor­zug­ten Wohn- und Geschäfts­la­gen. Geschäfts­füh­ren­de Gesell­schaf­ter sind Dani­el Rit­ter und Sas­san Hil­gen­dorf. Zur Geschäfts­lei­tung zäh­len Bea­ta von Poll, Eva Neu­mann-Catanza­ro, Tom­mas Kaplan, Dirk Dosch und Wolf­ram Gast. Mit mehr als 350 Shops und über 1.500 Kol­le­gen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Spar­ten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE sowie VON POLL FINANCE gehö­ren, in Deutsch­land, Öster­reich, der Schweiz, Spa­ni­en, Por­tu­gal, Ungarn, Ita­li­en, den Nie­der­lan­den, Frank­reich und Luxem­burg ver­tre­ten und damit eines der größ­ten Mak­ler­un­ter­neh­men Euro­pas. Der Capi­tal Mak­ler-Kom­pass zeich­ne­te VON POLL IMMOBILIEN im Okto­ber­heft 2022 erneut mit Best­no­ten aus.