Die Nie­der­säch­si­sche Minis­te­rin für Inne­res und Sport, Danie­la Beh­rens, hat heu­te (09.02.2023) zusam­men mit dem Vor­sit­zen­den des Obe­ren Gut­ach­ter­aus­schus­ses in Nie­der­sach­sen, Andre­as Teu­ber, die Grund­stücks­markt­da­ten 2023 der Gut­ach­ter­aus­schüs­se für Grund­stücks­wer­te in Nie­der­sach­sen vor­ge­stellt. Im Jahr 2022 wur­den in Nie­der­sach­sen 13,3 % weni­ger Kauf­fäl­le über Immo­bi­li­en regis­triert als noch im Jahr 2021. Gleich­zei­tig sank auch der Geld­um­satz, jedoch ledig­lich um ca. 400 Mio. Euro auf 28,5 Mrd. Euro.

Minis­te­rin Beh­rens: „Zum ers­ten Mal seit 2010 ist die Zahl der ver­kauf­ten Immo­bi­li­en im letz­ten Jahr deut­lich gesun­ken und liegt wie­der unter 100.000. Auch der bis­he­ri­ge Trend, dass in jedem Jahr ins­ge­samt immer mehr Geld in Immo­bi­li­en inves­tiert wird, setz­te sich nicht fort. Die Gesamt­hö­he der Inves­ti­tio­nen in Immo­bi­li­en war erst­mals seit 2009 wie­der leicht rück­läu­fig. Zeit­gleich stie­gen in 2022 die Kre­dit­zin­sen an. Außer­dem muss­ten für fos­si­le Ener­gie­trä­ger und Strom teils immer höhe­re Prei­se bezahlt wer­den. All­ge­mei­ne Lebens­hal­tungs­kos­ten und ins­be­son­de­re auch die Bau­kos­ten sind im ver­gan­ge­nen Jahr eben­falls deut­lich gestie­gen. All das hat einen unmit­tel­ba­ren Ein­fluss auf die Finan­zie­rung von Immo­bi­li­en. Beson­ders deut­lich zu erken­nen war der Rück­gang an regis­trier­ten Kauf­fäl­len bei den unbe­bau­ten Bau­flä­chen. In die­sem Seg­ment wur­den 25,8 % weni­ger Kauf­fäl­le regis­triert als noch im Jahr 2021. Hier wie­der­um sind die Bau­flä­chen für Wohn­im­mo­bi­li­en am stärks­ten betrof­fen. Die Anzahl der Ver­trä­ge über Käu­fe von Bau­flä­chen für den Geschoss­woh­nungs­bau sind um 30,5 % gesun­ken, die für den indi­vi­du­el­len Woh­nungs­bau um 26 %.

„Es ist nicht unwahr­schein­lich, dass wir auch in naher Zukunft wei­ter rück­läu­fi­ge Zah­len bei den ver­kauf­ten Immo­bi­li­en ver­zeich­nen wer­den. Da das Markt­seg­ment des Bau­lan­des am stärks­ten betrof­fen ist, hat der Trend auch per­spek­ti­vi­sche Kon­se­quen­zen: Das Ziel, den Wohn­raum­be­darf adäquat zu bedie­nen, kann nur gelin­gen, wenn aus­rei­chend Bau­flä­chen bereit­ge­stellt wer­den. Genau die­ser Markt ist jedoch am stärks­ten ins Sto­cken gera­ten. Über die Moment­auf­nah­me hin­aus betrach­tet bleibt die Nach­fra­ge nach Woh­nen jeden­falls hoch und mit den zu erwar­ten­den Zubau­ra­ten wird es wei­ter her­aus­for­dernd blei­ben, ein ange­mes­se­nes Ange­bot bereit­zu­stel­len“, so Minis­te­rin Beh­rens weiter.

Der Rück­gang der ver­äu­ßer­ten Bau­flä­chen für den Geschoss­woh­nungs­bau war beson­ders in den gro­ßen Städ­ten bemerk­bar. Der in die­sem Markt­seg­ment für die zu erwar­ten­de Zubau­ra­te wich­ti­ge Flä­chen­um­satz lag in den sechs größ­ten nie­der­säch­si­schen Städ­ten Han­no­ver, Braun­schweig, Olden­burg, Osna­brück, Wolfs­burg und Göt­tin­gen im Jahr 2022 nur bei 44 % des Mit­tel­wer­tes der Jah­re 2018 bis 2021.

Der Rück­gang der Kauf­fäl­le für Eigen­heim­bau­plät­ze lässt sich anhand der Monats­ana­ly­sen inner­halb des Jah­res 2022 nach­voll­zie­hen. Seit Beginn der monat­li­chen Auf­zeich­nun­gen im Jahr 2017 bis in das Jahr 2022 hin­ein wur­den in Nie­der­sach­sen in jedem Monat min­des­tens 1.000 Bau­plät­ze ver­äu­ßert, in der Spit­ze auch über 1.500. Seit Juni 2022 liegt die­ser Wert kon­ti­nu­ier­lich unter­halb die­ser Gren­ze von 1.000 Bau­plät­zen und fiel im Okto­ber sogar auf einen Wert von unter 600. Wie die Aus­wer­tun­gen auch zei­gen, führt die offen­sicht­lich gesun­ke­ne Nach­fra­ge jedoch bis­her nicht zu einem sicht­ba­ren Rück­gang der Preise.

Immo­bi­li­en­geld­um­satz bleibt trotz Rück­gangs der Ver­trags­zah­len fast konstant

Trotz des mas­si­ven Rück­gangs der Trans­ak­ti­ons­zah­len ist der Geld­um­satz ver­gleich­bar mit dem Niveau von 2021. Mit ins­ge­samt 28,5 Mil­li­ar­den Euro wur­den knapp 400 Mil­lio­nen Euro weni­ger umge­setzt als im Vor­jahr. Das ent­spricht einem Rück­gang von 1,3 %. Bei den bebau­ten Immo­bi­li­en war sogar eine Geld­um­satz­stei­ge­rung um 1,6 % zu ver­zeich­nen, obwohl die Zahl der Trans­ak­tio­nen um 10,7 % gesun­ken ist. Erst­mals wur­den in einem Jahr 20 Mil­li­ar­den Euro in bebau­te Immo­bi­li­en inves­tiert. Das deckt sich wei­test­ge­hend mit den Zah­len für die Trans­ak­tio­nen von Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern, dem gewich­tigs­ten Teil­markt der bebau­ten Grund­stü­cke. Hier fiel die Zahl der Ver­trä­ge um 10,3 %, der Geld­um­satz um mar­gi­na­le 0,5 %.

Die monats­wei­se Ana­ly­se der Trans­ak­ti­ons­da­ten aus dem Jahr 2022 zeigt, dass etwa im Mai 2022 ein Maxi­mum bei der Preis­ent­wick­lung für Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser erreicht wor­den ist. Der mitt­le­re Preis lag zu dem Zeit­punkt im Land Nie­der­sach­sen bei 320.000 Euro. Seit August lie­gen die mitt­le­ren Kauf­prei­se etwa auf dem Niveau der Vor­jah­res­mo­na­te und somit bei knapp 300.000 Euro im Mit­tel. Der Kauf­preis im Jah­res­mit­tel­wert für ein Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­haus beträgt eben­falls 300.000 Euro. Damit liegt der aus dem gesam­ten Berichts­jahr abge­lei­te­te Mit­tel­wert zwar um 30.000 Euro über dem des Vor­jah­res, ein rück­läu­fi­ger Trend ist jedoch wahrnehmbar.

Die regio­na­le Kauf­preis­span­ne in den Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten reicht von mitt­le­ren 572.000 Euro für ein Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­haus in der Stadt Han­no­ver bis zu 160.000 Euro im Land­kreis Holz­min­den. Die Span­ne zwi­schen die­sen Extrem­wer­ten ist gegen­über dem Vor­jahr um rund 100.000 Euro geschrumpft. Wäh­rend in der Lan­des­haupt­stadt ein leicht rück­läu­fi­ger Preis regis­triert wur­de, sind im Land­kreis Holz­min­den und vie­len wei­te­ren länd­lich gepräg­ten Krei­sen die mitt­le­ren Prei­se um bis zu 50.000 Euro gestiegen.

Rei­hen­häu­ser und Dop­pel­haus­hälf­ten erreich­ten in der monat­li­chen Ent­wick­lung schon zum Jah­res­wech­sel 2021/22 ihren maxi­ma­len mitt­le­ren Kauf­preis, der lan­des­weit bei etwa 300.000 Euro lag. Schon etwa seit der Jah­res­mit­te erreicht der mitt­le­re Kauf­preis nur knapp das Niveau des Vor­jah­res. Im gesam­ten Jah­res­ver­gleich lag der mitt­le­re Preis mit 283.000 Euro um 13.000 Euro über dem Wert von 2021.

Neue Eigen­tums­woh­nun­gen seit Mit­te 2022 kaum gefragt

Die Zahl der regis­trier­ten Kauf­ver­trä­ge über Eigen­tums­woh­nun­gen ist gegen­über dem Vor­jahr um 11,3 % gesun­ken. Ins­ge­samt 23.350 Trans­ak­tio­nen stel­len den gerings­ten Wert seit 2014 dar. Unter­jäh­rig war ins­be­son­de­re bei den Erst­ver­käu­fen ein deut­li­cher Rück­gang zu verzeichnen.

„Wur­den im März lan­des­weit noch fast 700 neue Eigen­tums­woh­nun­gen ver­äu­ßert, so waren es im Okto­ber nur rund 200“, so der Vor­sit­zen­de des Obe­ren Gut­ach­ter­aus­schus­ses Andre­as Teu­ber. Die Mona­te Juli bis Okto­ber 2022 waren die ver­kaufs­schwächs­ten seit Beginn der monats­wei­sen Ana­ly­sen im Jahr 2017. Die mitt­le­ren Prei­se über neue Eigen­tums­woh­nun­gen zeig­ten sich über das Jahr 2022 sta­bil und lagen im Mit­tel bei rund 3.900 Euro pro Qua­drat­me­ter Wohnfläche.

Auch bei gebrauch­ten Eigen­tums­woh­nun­gen lag die Zahl der Kauf­fäl­le seit Juni 2022 stets um mehr als 10 % unter dem Mit­tel der Vor­jah­re. Das Preis­ni­veau blieb im Jah­res­ver­lauf über­wie­gend sta­bil bei rund 2.200 Euro pro Qua­drat­me­ter Wohnfläche.

Bei den land- und forst­wirt­schaft­li­chen Flä­chen ist der Flä­chen­um­satz das fünf­te Jahr in Fol­ge zurück­ge­gan­gen auf nun­mehr rund 19.900 Hekt­ar. Vor 15 Jah­ren wur­de noch fast dop­pelt so viel Agrar­land­flä­che gehandelt.

Wirt­schaft­li­che Rah­men­be­din­gun­gen füh­ren offen­bar zu Nachfragerückgang

Ins­ge­samt ist der Immo­bi­li­en­markt in Nie­der­sach­sen gekenn­zeich­net von den äuße­ren öko­no­mi­schen Ein­flüs­sen. In die­sem Zusam­men­hang sind die gestie­ge­nen Kapi­tal­markt­zin­sen und die zwi­schen­zeit­lich deut­lich gestie­ge­nen Ener­gie­prei­se zu nen­nen. In Kom­bi­na­ti­on mit der Vola­ti­li­tät und der Unvor­her­sag­bar­keit der wei­te­ren Ent­wick­lung hat dies im Lau­fe des Jah­res 2022 zu einer stark gedämpf­ten Nach­fra­ge geführt. Am stärks­ten wirkt sich dies auf den per­spek­ti­vi­schen Markt des Bau­lands aus. Das bedeu­tet auch, dass ein 30-pro­zen­ti­ger Rück­gang bei Trans­ak­tio­nen über Bau­land für den Geschoss­woh­nungs­bau künf­tig zu einer gerin­ge­ren Anzahl ver­äu­ßer­ba­rer neu­er Eigen­tums­woh­nun­gen füh­ren wird. Die Aus­wir­kung der gerin­ge­ren Nach­fra­ge auf die Preis­ent­wick­lung ist in den ein­zel­nen Teil­märk­ten unter­schied­lich zu beur­tei­len. Sie ist am ehes­ten bei den Eigen­hei­men spür­bar, wo seit der zwei­ten Jah­res­hälf­te in vie­len Tei­len des Lan­des ein Preis­rück­gang fest­zu­stel­len ist. Auch in den übri­gen Teil­märk­ten haben die lang­jäh­ri­gen kon­stan­ten Preis­stei­ge­run­gen ein vor­läu­fi­ges Ende gefun­den. Durch die monats­wei­sen Ana­ly­sen in den wich­tigs­ten Märk­ten sind die amt­li­chen Gut­ach­ter­aus­schüs­se für Grund­stücks­wer­te in der Lage, die wei­te­re Ent­wick­lung am Immo­bi­li­en­markt mit hoher Qua­li­tät zeit­nah abzu­bil­den und zu beschreiben.

Vie­le wei­te­re Infor­ma­tio­nen kön­nen Inter­es­sier­te ab sofort hier abrufen.

Zum Hin­ter­grund:

Die Grund­stücks­markt­da­ten sind das Ergeb­nis der ört­li­chen Grund­stücks­markt­ana­ly­sen der neun Gut­ach­ter­aus­schüs­se für Grund­stücks­wer­te und der lan­des­wei­ten Aus­wer­tung des Obe­ren Gut­ach­ter­aus­schus­ses. Sie basie­ren auf der Aus­wer­tung sämt­li­cher nota­ri­ell beur­kun­de­ten Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge. Auf der Grund­la­ge der anony­mi­siert regis­trier­ten Kauf­ver­trä­ge wer­den Boden­richt­wer­te und Grund­stücks­markt­da­ten abge­lei­tet und kos­ten­frei im Inter­net dar­ge­stellt. Die Arbeit der Gut­ach­ter­aus­schüs­se ist im Übri­gen auch durch die Zusam­men­ar­beit mit ehren­amt­li­chen Gut­ach­tern aus ver­schie­de­nen Fach­rich­tun­gen geprägt.